‘부동산 투자’ 와 개미FX의 천사 수익률

70년 대 강북, 80년 대에는 강남 지구 개발이 본격화 되면서 대한민국 투자시장의 대명사로 군림해온 ‘부동산 투자’.

‘부동산 중개업자’보다는 ‘복덕방 아저씨’이라는 이름이 더 친숙하게 들리던 그시절…서민들에게 있어서 부동산 투기는 거의 유일한 재테크 수단이었다.

우리나라의 부동산 불패신화는 세계 펀드투자 업계에서도 유명하지만, 과연 투기 시장에서 ‘불패’라는 말이 있을 수 있을까?

사실, 주위를 조금만 둘러보면 ‘부동산 투자’ 에도 위험요소가 꽤나 많다는 것을 쉽게 알 수 있다. 특히 무리하게 대출을 받아 돌려막기 하면서 시세차익만을 추구하는 갭투자자 중에는 심각한 파산 경험자도 많다.

하지만 언론 (특히 인터넷 뉴스) 에서는 조회수를 늘리기 위해서 이러한 손실 사례보다는 쏠쏠한 임대수익에 관한 이야기만 집중적으로 다루곤 한다. 하루가 멀다하고 포털의 탑페이지를 장식하는 연예인들의 불로소득 관련 기사도 이제는 질릴 때가 됐는데 말이다.

30~40대 남성들이 ‘부동산 투자’ 를 멀리해야 하는 이유

며칠 전에 어느 네이버 포스팅에서 다음과 같은 글귀를 본 기억이 난다.

부동산 투자는 실패해도 집은 남는다. 우리나라는 땅이 좁아서 부동산 가격이 내려가더라도 장기적으로 보면 결국 오를 수밖에 없다. 과거 경험으로 많은 사람들이 학습한 부분이기 때문에, 앞으로도 부동산 시장은 쉽게 꺾이지 않을 것이다.

우리 어머님들 세대라면 박수치며 동감할지도 모르는 견해이지만, 개인적으로는 100% 수용할 수 없었기에 오늘은 여기에 대해서 고찰해 보려 한다.

만약 당신도 30~40대 남성이라면, 이 글을 끝까지 읽어보고 어떤 재테크가 자신에게 어울릴지 한번쯤은 심사숙고 해보길 바란다.

구 시대적 투자의 대명사 ‘주식거래’와 ‘부동산 투자’ 의 공통점

《개미FX》는 여러 게시글에서 주식거래를 강력하게 디스하고 있는데, 그 이유를 정리하면 이렇다.

왜 갑자기 주식투자 얘기를 하냐고?

‘부동산 투자’ 역시 이 3가지 단점에 모두 해당하는 매우 비합리적인 투자 활동이기 때문이다. 게다가 수익률은 비교조차 되지 않는 수준이니… 주식거래보다도 못한 낙후된 투자방식이라고 말할 수 있겠다. (물론 장기적 시점으로 임대수익을 노리는 투자는 예외)

기본적인 지식과 정신수양을 닦을 노력만 있다면, FX마진 거래 (외국환증거금투자) 와 같은 합리적인 금융파생 상품으로 연 50%가 넘는 수익창출을 누구나 노려볼 수 있는 시대가 도래했는데…

많아야 불과 5%~15% 정도의 수익을 먹으려고 바둥거리는 부동산 개미님들의 몸부림이 이제는 안스럽게까지 보일 정도다.

인생에서 지적 이해도가 가장 높은 30~40대 남성들이 목숨걸고 도전하기에는 그다지 매력적인 투자방법이 아니라는 소리다.

선물거래 , FX마진, 비트코인 마진거래와 같은 금융 파생상품에 대한 기초지식이 없으신 분들은 이전 포스팅을 먼저 읽어보길 바란다.

‘고수익 저위험 투자’에는 관심이 있지만, ‘사기’가 아닐까 걱정돼서 또는 의심이 많아서 실행에 옮기지 못했던 분들은 개미FX의 안정적인 무료리딩을 직접 검증해 보길 바란다.

‘천사’가 된 개미FX의 무료리딩 수익률

궁금해 하시는 분들도 있을 테니, 2월 달의 FX마진 ‘달러-엔’ 리딩 실적을 예로 수익률을 설명해 보겠다.

한달 동안 거둬들인 수익폭 (핍) 은 87핍으로, 10계약 (10랏 = 100만 달러) 으로 운용했다고 가정하면 한달에 87만 엔 (약 870만 원) 의 수익을 올렸다는 말이다.

‘100만 달러 (약 12억 원) 가 뉘집 개 이름이냐?’ 라고 생각할지 모르나, 파생상품에는 ‘레버리지’라는 최고의 최첨단 무기가 장착되어 있다는 사실을 잊지 말자. (물론 잘못 쓰면 핵폭탄이 돼버리지만)

해외선물, 비트코인 마진거래와 같은 다른 금융상품도 마찬가지지만, 이러한 지렛대 효과를 활용하면 단돈 1,200만 원 (레버리지 100배) 으로 100만 달러를 운용하면서 위와 같은 효과를 누릴 수 있게 된다.

이 경우 연간 수익률은 우연히도 1004% (천사 퍼센트!) 가 된다.

레버리지를 10배로 낮춰서 비교적 안전하게 거래한다 해도, 연간 100%가 넘는 수익률이니, 부동산 투자의 허접한 수익률이 눈에 찰리가 있겠는가.

‘개미FX’ 에서 수익률을 공시하지 않는 이유

금 모으기, 채권, 주식, 부동산 투자 등, 전통적인 재테크 방법밖에 모르시는 분들은 연간 100% 이상의 수익률을 ‘사기’라고 생각할지도 모르지만, 반대로 비트코인 마진거래로 ‘대박’의 꿈을 쫒는 개미님들에게는 ‘미천한 수익률’로 여겨질 것이다.

당 사이트에서 수익률을 굳이 공표하지 않는 이유도, 개인의 성향과 투자금 규모에 따라 ‘적정 수익률’이 가지각색이기 때문이다. 뽀샵으로 얼마든지 합성, 위조 가능한 ‘거래내역 스샷’을 대대적으로 공개하는 사이트일수록 조심할 필요가 있다.

전 세계 투자시장의 공통된 진리이기도 하지만, ‘진짜 고수들은 결코 과대광고를 하지 않는다’ 라는 사실을 잊지 말기 바란다.

‘부동산 투자’ 의 빛과 그림자

낮은 수익률과 양방향 수익구조가 아니라는 점만 놓고 봐도, 나의 눈에는 매우 비합리적인 재테크로 보이는 ‘부동산 투자’ 이긴 하지만, 안정성으로만 따지자면…’가장 안전한 재테크 수단’이라는 견해가 맞는 말이긴 하다.

적어도 미수, 신용거래 주식 투자나 FX마진, 비트코인 같은 금융상품 (또는 유사금융) 처럼 단번에 오링날 위험성은 없으니 말이다.

하지만, 낮은 수익률에 비해서는 공부할 것이 너무나도 많고 시세 변화를 예측하기도 쉽지 않기에, 소자본으로 ‘쇼부’를 봐야하는 우리같은 개미들에는 매우 비적절한 투자활동이라고 확언할 수 있다.

학습하기를 싫어하는 상돌이공돌이 출신 양아치 사업가 중에, 오피스텔 분양 같은 투기 부동산으로 폭망하는 사례가 많은데, 그 원인은 기본 지식과 전략도 없이 무댓뽀로 뛰어들기 때문이다.

용적률, 건폐율, 방향, 구조, 인테리어 등 건물 내부의 세부적인 요인 뿐만 아니라, 교통이나 문화시설, 학군 등 주변 환경에도 고려해야 할 사항이 오지게 많은데, 감이나 직관에 의존한 매매로 대박만 터뜨리려 하니 오래갈 리가 있나.

부동산 투자는 도박이다!

임대 수익이 아닌 ‘시세차익’만 노릴 경우, 운이 좋으면 단기간에 자산가치가 몇 배로 불어나는 대박투자 시나리오도 생각해 볼 수는 있지만, 기술적 분석과 통계학적 계산이 거의 적용되지 않는 시장이기에, 부동산 투자의 대박 확률은 거의 ‘갬블’ 수준이라고 봐도 무방하다.

따라서, 토지 개발 정보를 사전에 빼돌릴 수 있는 정경유착형 기업인, 혹은 동네 건물 한 체 통으로 매입 가능한 유명인사가 아닌 이상, ‘부동산 투자’ 따위에 소중한 시간을 할애할 필요는 없다고 본다.

초 저출산과 고령화 사회가 본격화된 오늘날, 과거와 같은 관점으로 부동산 투자 에 임했다가는 큰코다치기 십상이라는 사실을 잊지 말자.

비 전문가가 보는 ‘부동산 투자’ 의 미래 전망

자고 일어나면 집값땅값이 오르던 그 시절, 대한민국은 세계 최고의 인구밀도를 자랑하는 전형적인 개도국이었다.

21세기에 접어들어서도, 마치 사탕조각 주위로 몰려드는 개미 때처럼 대다수의 국민들이 ‘서울 경기’ 지방으로 몰려드는 현상이 50년 이상 계속되어 왔다.

하지만 10년 전 쯤 인가, 인구밀도 OECD 1위를 찍고 나서부터는 드디어 서울의 인구가 감소추세로 돌아섰다. 작년에는 출산율 또한 1%를 하향 돌파하면서 지구 상에서 유일한 ‘0점대 국가’로 이름을 올렸다.

그럼에도 불구하고 여전히 서울의 아파트 시세는 역대급 고가권에 머무르고 있는데，과연 이러한 기형적인 시장이 언제까지 계속될까? 머지않아 공급과잉으로 인한 조정 하락이 예상되지만, 자칫하면 단순한 조정으로 끝나지 않을 가능성도 있다.

물론 서울만 놓고 보면, 아직도 공급보다는 수요가 많으므로 좀 더 상승할 여지가 있을지도 모른다. 특히, 새 아파트에 대한 수요는 타 지역에 비해 압도적으로 높은 수준이기에, 영리한 투자자라면 나름 좋은 기회를 포착할 수도 있다.

그러나, 이미 도쿄보다도 아파트 가격이 높아진 국내 부동산 시세가, 올라봤자 얼마나 더 오르겠는가.

더 오를듯 오를듯 하며 조정을 받다가 어느 한순간에 손쓸 새도 없이 무너져 내리는 것이 투기시장의 본성이다.

일본의 살인적인 부동산 버블 붕괴, 주택 모기지론에서 시작된 미국의 리먼쇼크 등등, 무지막지한 폭락을 직접 겪어본 투자자라면 그 무서움을 잘 알고 있을 것이다.

나는 부동산 전문가가 아니기에 디테일한 분석과 전망은 못하지만, 한국 역시 ‘부동산 대폭락’에서 예외일 수 없다는 사실만은 쉽게 상상해 볼 수 있다.

잘못 된 ‘인생설계’를 다시 한번 수정해보고 싶은 패기찬 30~40대 남자라면, ‘끝물바닥’ 인 부동산 시장에서 어슬렁 거릴 때가 아니다.

한국 증시의 약 2,000배 규모에 달하는 외환시장의 매력을 알고 나면, ‘부동산 투자’ 가 얼마나 비효율적인 재테크 수단인지 금방 깨닫게 될 것이다.